近日，17家房地產(chǎn)開發(fā)商向合肥市人民政府“上書”，稱他們面臨部分群體性不合理客訴、房鬧事件，且背后亦可能有專業(yè)房鬧機構(gòu)的推波助瀾，懇請政府業(yè)務(wù)主管部門予以關(guān)注，審慎處理。這份報告書上蓋著17家房企的公章，其中就有龍湖、旭輝、融創(chuàng)等知名民營開發(fā)商，也有保利、葛洲壩(600068)、綠城等大型央企國企。
這是第一次有如此多開發(fā)商集體向地方政府反映他們遭遇不合理的客戶維權(quán)。合肥樓市真的普遍存在“惡意維權(quán)”或是“專業(yè)房鬧”嗎？在一次次樓盤維權(quán)中，開發(fā)商和購房者作為對立的兩方，究竟誰才是弱勢群體？
第一財經(jīng)梳理近期合肥樓盤維權(quán)情況發(fā)現(xiàn)，參與此次“上書”的房企中有不少都都因為項目質(zhì)量問題被業(yè)主投訴和要求整改，經(jīng)當?shù)卣藢嵈_認，許多問題是真實存在的，也有個別問題政府無法認定是開發(fā)商違規(guī)。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣有多年房地產(chǎn)法律案件的實操經(jīng)驗，他對第一財經(jīng)表示，不排除有個別的惡意維權(quán)情況，但這個比例是極低的，所謂的專業(yè)房鬧比例更低。克而瑞安徽總經(jīng)理周開拓認為，開發(fā)商的聯(lián)名請求具有一定的合理性，但無法掩蓋房企盲目的高端化宣傳以及在產(chǎn)品配置、建設(shè)中所出現(xiàn)的問題。
樓盤質(zhì)量問題真實存在“客戶維權(quán)已成常態(tài)，一到交房季節(jié)，各樓盤維權(quán)信息撲面而來。”在《關(guān)于請求維護營商環(huán)境、增強房企投資信心的紓困解難報告》（以下簡稱“報告書”）中，17家房地產(chǎn)開發(fā)商向合肥市政府“訴苦”。
第一財經(jīng)記者注意到，這份報告書上蓋有華潤置地（合肥）、安徽保利地產(chǎn)(600048)、合肥龍湖、安徽中梁、合肥中交房地產(chǎn)、安徽陽光城(000671)置業(yè)、合肥旭輝、安徽綠城玫瑰園地產(chǎn)、安徽融創(chuàng)、合肥天同地產(chǎn)、安徽信萬華、合肥瑞盛地產(chǎn)、安徽徽創(chuàng)地產(chǎn)、合肥聯(lián)濱地產(chǎn)、合肥金都房地產(chǎn)、合肥葛洲壩房地產(chǎn)等17家房企公章，其中多數(shù)房企在今年上半年都遭遇了合肥樓盤項目的維權(quán)問題。
最典型的如位于合肥包河區(qū)的綠城蘭園項目，這是一個綠城與禹洲地產(chǎn)合作開發(fā)的項目，今年6月，有購房者投訴該項目的裝修問題，業(yè)主方面稱，該項目僅裝修費就高達約80萬元一套，裝修單價4700元/平方米，但是材料霉變、用材品質(zhì)低劣、貨不對板，業(yè)主與開發(fā)商多次交涉要求整改，但開發(fā)商置之不理。業(yè)主方曬出了踢腳線霉變的圖片等證據(jù)，要求綠城蘭園項目公示精裝房裝修具體項目、費用清單，經(jīng)評估后退還不合理利潤部分；此外，鑒于項目一期品質(zhì)低劣、貨不對板，要求二期停止裝修，退還精裝價格，毛坯交付。
在開發(fā)商寫給合肥市政府的報告書中，就提到不合理、不合規(guī)的客訴問題包括：給項目發(fā)函拒不認可房屋設(shè)計、裝修標準，要求毛坯交付并退還裝修部分購房款。這一條正是影射綠城蘭園項目。
記者在人民網(wǎng)(603000)領(lǐng)導留言板上看到，針對綠城蘭園的問題，合肥市包河區(qū)政府方面于2022年7月11日回復稱，前期包河區(qū)相關(guān)領(lǐng)導已接訪綠城蘭園部分業(yè)主代表，就房屋質(zhì)量問題進行溝通協(xié)商，現(xiàn)包河區(qū)已要求開發(fā)企業(yè)成立工作專班，在小區(qū)現(xiàn)場設(shè)置工作組，收集業(yè)主反映問題，業(yè)主可攜帶相關(guān)材料至現(xiàn)場工作組處登記，方興社區(qū)與相關(guān)單位將督促開發(fā)企業(yè)積極解決群眾合理訴求。
此外，由招商蛇口(001979)和綠城合作開發(fā)的合肥濱湖“湖畔誠園”，今年1月也遭投訴存在室內(nèi)及室外的品質(zhì)問題，包括：室內(nèi)洗手間地板石嚴重開裂、入戶門質(zhì)量不符合合同約定、地庫嚴重滲水等。
中共合肥市委辦公室于2022年3月1日在人民網(wǎng)領(lǐng)導留言板回復稱，合肥市委對于投訴問題高度重視，認真予以辦理，洗手間地板石開裂問題目前建設(shè)單位已安排調(diào)貨，材料到貨后將及時組織更換，預計三周左右維修完畢。室內(nèi)門達不到實木標準問題，經(jīng)查該門產(chǎn)品合格證齊全；地庫開裂滲水問題，前期市質(zhì)安站已督促建設(shè)單位整改，目前正在整改中。
千億房企旭輝是此次“上書”房企之一，其在合肥包河區(qū)的旭輝鉑悅天匯項目近期也遭遇維權(quán)。購房者稱，該樓盤涉嫌虛假宣傳，在旭輝的宣傳中，項目為高端鉑悅3.0系產(chǎn)品，但交付前夕樓梯外觀還是水泥的，綠化稀疏、公區(qū)臟亂差，和實際宣傳差距非常大。
合肥包河區(qū)政府方面則于2022年6月24日回復稱，項目圍墻、燃氣表、綠化建設(shè)等問題，因該項目尚未交付，當?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)局已督促開發(fā)企業(yè)對存在的問題積極整改。關(guān)于虛假宣傳問題，方興社區(qū)已召開協(xié)調(diào)會，并告知業(yè)主將相關(guān)證據(jù)材料提供至方興市場監(jiān)督管理所，方興市場監(jiān)督管理所將依法查處。
和旭輝的問題類似，今年5月中旬，合肥保利羅蘭香谷二期舉辦工地開放日活動，看完房后，許多業(yè)主認為項目實際情況與宣傳嚴重不符，存在用大量廉價紅磚代替大理石地面，塑膠跑道采用瀝青路面刷漆代替，小區(qū)綠化降低標準，外立面鼓包等情況。
合肥市人民政府于5月31日回復業(yè)主稱，針對業(yè)主所反映保利樓盤的質(zhì)量問題，合肥新站區(qū)管委會高度重視，就地磚、綠化等問題，新站區(qū)建設(shè)發(fā)展局聯(lián)合區(qū)信訪局約談了開發(fā)企業(yè)保利地產(chǎn)公司，要求開發(fā)企業(yè)落實主體責任，積極與購房戶做好相關(guān)事項的解釋工作。針對塑膠跑道等虛假宣傳問題，經(jīng)新站區(qū)市場監(jiān)督管理局磨店市場所執(zhí)法人員現(xiàn)場核實，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)無法認定保利羅蘭香谷項目存在虛假宣傳的違法行為。關(guān)于外立面鼓包問題，新站區(qū)建設(shè)發(fā)展局工作人員已聯(lián)系建設(shè)單位、施工單位，要求涉及建筑質(zhì)量問題必須落實主體責任，確保整改到位。
除了交付質(zhì)量問題，部分房企還被投訴沒有完成商業(yè)配套、推行高價車位等。比如合肥融創(chuàng)城業(yè)主今年2月訴稱，在購買房子時，融創(chuàng)城的銷售人員宣傳項目配套45萬方的商業(yè)綜合體，很多業(yè)主在這買房正是看中了商業(yè)配套，但住宅項目賣完后，該項目的商業(yè)部分遲遲不能兌現(xiàn)，土地出讓年份為2012年，距今已經(jīng)整整十年，商業(yè)項目目前卻處于停工狀態(tài)。
對此，合肥經(jīng)開區(qū)政府方面回應稱，融創(chuàng)公司計劃調(diào)整融創(chuàng)中心項目規(guī)劃方案，目前已暫停項目施工，具體復工時間暫未明確，區(qū)建設(shè)主管部門已督促開發(fā)企業(yè)盡快復工。
合肥葛洲壩紫郡府于今年3月被投訴存在高價車位租賃問題，合肥包河區(qū)政府稱，經(jīng)社區(qū)協(xié)調(diào)后，物業(yè)已暫停人防車位搖號政策。
綜合來看，參與此次“上書”合肥市政府的房企，其中不少都遭遇了樓盤業(yè)主維權(quán)問題。對于業(yè)主所提出的樓盤毛病，經(jīng)當?shù)卣藢嵈_認，許多問題是真實存在的，也有個別問題政府無法認定是開發(fā)商違規(guī)。
專家提醒：切勿采取過激方式維權(quán)
在“報告書”中，17家房企表示，他們“天然處于被動地位”。
但處于另一方的小業(yè)主群體卻有完全相反的看法，有網(wǎng)友表示：“和開發(fā)商相比，業(yè)主是更為弱勢的。”
合肥是否真的普遍存在開發(fā)商所說的交付即維權(quán)、不合理維權(quán)情況？
克而瑞安徽總經(jīng)理周開拓對第一財經(jīng)表示，從2018年至今，合肥市區(qū)年均成交約6萬套商品住宅，每年平均約有60個項目交付，維權(quán)現(xiàn)象陸續(xù)有發(fā)生，但維權(quán)的比例具體沒有統(tǒng)計過。
一位合肥房地產(chǎn)行業(yè)的資深從業(yè)者對記者表示，今年合肥的樓盤客訴事件確實很多，“幾乎每個月都有樓盤維權(quán)的消息，有些是交付后，有些是工地開發(fā)日就開始鬧，確實應該進行正向引導了”。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣認為，在樓盤維權(quán)方面不排除有個別的惡意維權(quán)情況，但這個比例是極低的，所謂的專業(yè)房鬧比例更低。
談及矛盾的激化，周開拓表示，由于合肥新房市場有限價規(guī)則，所以經(jīng)常出現(xiàn)項目開發(fā)利潤稀薄，但是一二手房價格倒掛、房產(chǎn)投資屬性較強的現(xiàn)象，一方面開發(fā)商低利潤甚至無利潤拿地售房，另一方面購房者單純追求倒掛、不追求房屋品質(zhì)，這些都是不合理現(xiàn)象，推動了房企和購房者之間的矛盾。
“過去房價處于上升期時，從買房到交房，業(yè)主更多關(guān)注的是房屋增值了多少，而忽視了房屋自身的質(zhì)量問題；如今開發(fā)商聯(lián)名請求政府出面處理惡意組織維權(quán)、惡意傳播不實信息的違法行為，具有一定的合理性，但同樣無法忽視房企盲目的‘高端化’宣傳以及在產(chǎn)品配置、建設(shè)中所出現(xiàn)的問題。”周開拓對第一財經(jīng)說道。
王玉臣認為，如果購房者遇到樓盤質(zhì)量問題，應該使用正確手段維護自身權(quán)益，一些極端的維權(quán)行為是違法的。
周開拓則提醒購房者，如果遇到質(zhì)量問題，首先應記錄問題，隨后與開發(fā)商、物業(yè)公司進行交涉，約定整改完成時間等；若不能得到妥善解決，可向相關(guān)責任部門投訴，切勿采取過激方式維權(quán)。
在開發(fā)商集體“上書”后，8月13日上午，安徽省委常委、合肥市委書記虞愛華主持召開全市房地產(chǎn)問題治理專題會議，研究部署有關(guān)工作。該會議強調(diào)，對極少數(shù)購房者不合理訴求，要加強溝通解釋和教育引導，如有違法違規(guī)行為，也要依法依規(guī)處置。
此外，會議決定建立由常務(wù)副市長擔任組長的市房地產(chǎn)問題協(xié)調(diào)處理機制，下設(shè)六個工作專班，暢通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房者雙方反映問題渠道，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，確保全市房地產(chǎn)領(lǐng)域存量問題逐步得到解決，堅決遏制住增量問題發(fā)生。
會議強調(diào)了必須強化商品房預售資金監(jiān)管，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線，積極開展成品房銷售試點。
合肥還宣布，房地產(chǎn)開發(fā)應該是良心工程，要全面推行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)和監(jiān)理單位“信用管理”制度，對查實存在明顯質(zhì)量問題、抽挪資金、虛假宣傳、拖欠農(nóng)民工工資等問題的企業(yè)，嚴格依法依規(guī)追究，并及時向社會公開曝光，情節(jié)嚴重的，要暫停其參與在肥開發(fā)、建設(shè)和監(jiān)理新項目資格。
